市民在市房地產交易所內排隊辦理業(yè)務。 

     閱讀提示：3 月26 日，市區(qū)普降大雨，氣溫驟降。位于市房管局二樓的市房地產交易所內卻熱鬧非凡，每個窗口都擠滿了咨詢和辦理業(yè)務的市民。

  一股二手房交易的熱潮正在席卷3 月的河源樓市。數(shù)據(jù)顯示，進入3 月以來，我市的二手房日交易量比往常翻了三倍。市場緣何會出現(xiàn)不同尋常的震蕩？受影響的人群有哪些？二手房交易的未來走勢如何？……針對這些市民關心的問題，記者進行了走訪調查。

      二手房交易出現(xiàn)井噴

      今年2 月20 日，國務院常務會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施，被稱為新“ 國五條”。3 月1 日，國務院辦公廳發(fā)布新“國五條”細則，堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房。其中，對二手房交易征收差額20%個稅成為關注焦點。

      也正是這一政策，讓河源的二手房交易開始出現(xiàn)井噴。

      “從3 月份開始，我們的業(yè)務量上漲了三分之一，還有不少市民急著把手頭的房產掛牌出讓�！狈康禺a中介人員阿雄（按要求隱去真名）告訴記者，“賣家急著賣，買家急著買”的現(xiàn)象讓他們始料未及。

      “2 月份，我們的交易量才9 件，但3 月才過半，就已經成交了15 件�！笔⒙�(lián)地產行政助理藍碧云說，除了買賣雙方出手果決，前來咨詢相關政策的市民也多了不少。

      急著賣，急著買，急著繳稅，急著過戶……隨著新“國五條”的出臺，雖然各地的實施細則尚未制定，但無論是中介還是買賣雙方都無法淡定。市房地產交易所的有關負責人告訴記者，此前二手房的日遞件量最多為十五六件，但現(xiàn)在每天都有50 多份，是以前的3 倍多，“為了應付突增的交易量，我們從兩個窗口到十個窗口全部開放，還是有點忙不過來�！�

      記者了解到，由于房產合同資料受理工作經手的都是同一批工作人員，市房地產交易所人手有限，目前已通知各房地產公司，暫停一手房資料的受理，今后將視實際情況恢復相關業(yè)務。

      “雖然大多客戶是此前已經有意向的，但雙方急于成交的心理顯而易見�！卑⑿壅f，很多客戶都急于趕在新政落地前完成交易，這是導致交易量短期暴增的主要原因。

      關于“20%差額稅”的流言

      那么，市民為何急著趕政策的 “末班車”呢？關鍵就在于二手房交易的“20%差額稅”。

      新“國五條”細則規(guī)定：“對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征�！� 而按照原來政策，我市對購房時間不超過5 年的二手房交易征收5% 的交易稅、1.2%的個稅和1.5%-3% 的契稅。

      以一套130 平方米的房子為例。5 年前購入的價格大約為40 萬元，經過5 年的價格上漲，目前售出的價格大約在60 萬元左右。如按舊規(guī)定，業(yè)主繳納的個人所得稅為 60 萬元× 1.2%=7200 元；但按照新政，業(yè)主則需繳納（60 萬元－40 萬元）×20%=4 萬元，比舊規(guī)定多出了3.28萬元。

      “20%的稅誰受得了�。俊痹谑蟹康禺a交易所，多個急于交易的二手房交易者對記者說。

      “雖然政策規(guī)定這部分差額稅是由賣主承擔，但在二手房交易中，普遍的情況是賣家將所要承擔的稅費轉嫁給買方，這也意味著接下來購房成本可能會大幅增加。” 阿雄表示，為了避免被征收高額個稅，在細則具體實施之前，買賣雙方都不愿意承擔損失，導致市場出現(xiàn)搶過戶、爭買房的現(xiàn)象。

      而此時，一些中介人員也利用新政制造流言，加劇了買賣雙方 “必須盡快完成交易”的心理恐慌。

      恐慌背后的誤讀與真相

      據(jù)記者了解，新“國五條”出臺后，曾有賣主接到中介打來的電話，被告知“如果不盡快出手，就要多繳納幾萬元的個稅”，同樣，買家也收到了“差額稅可能會被轉嫁”的類似信息。這一傳言，導致買主和賣主的心態(tài)立刻發(fā)生了變化。買主原來到處在找房子、對比、壓價，賣主一般是掛價、撤銷、提價。但現(xiàn)在買主急著買，希望能避開差額稅，自己少付點；賣主則希望趕緊脫手，防止二手房積壓在手里。

      3 月25 日，記者以賣房人的身份走訪了市區(qū)新風路、大同路的5 家地產中介，其中4 家均對“國五條”新政給予了合理解釋，表示“新‘國五條’細則的差額稅，針對的是賣方名下具備兩套房或以上，才符合征稅標準”。但位于德欣豪庭的一家中介的工作人員則對記者的詢問含糊其辭，甚至通過偷換概念，加重記者的緊張情緒。面對記者關于“20%的稅具體怎么計算”的追問，該工作人員如此解釋：“是個人所得稅，原先要交1%，現(xiàn)在要交20%�！� 那么，真相到底如何呢？

      記者了解到，新“國五條”主要是為打擊房地產市場投機、投資。事實上，并不是所有的二手房都是按照 20%個稅征收的，這在通知中有明確的界定詞“出售自有住房按規(guī)定應征收個人所得稅的”，實際上國家對“個人唯一住房在滿5 年后銷售”是免征個稅的。

      此外，從實際情況來看，市民根本無須過多擔心受新政的影響。阿雄告訴記者，因為新“國五條”20%個稅的征收針對的是二手房銷售后超值部分，而近兩三年來市區(qū)房價漲幅不算大，“存量房交易主要區(qū)間的差價金額相對較少，征收細節(jié)落實后比原規(guī)則個人所得稅征收額度相差不大�！彼�以，市民根本無須急于拋售二手房。

      受到驚擾的“剛需一族”

      記者調查發(fā)現(xiàn)，新“國五條”的本意是打擊購房投機者，但受到驚擾的卻是剛需一族。

      鼎昌地產總經理張興波說，新 “國五條”原本希望嚇退投資投機性購房，但事實上卻使有自住性需求的購房者如驚弓之鳥，這種結果還由于在二手房交易中一般是約定俗成地由買家來負擔全部稅費。當然，如果買家都很理性，賣家則有可能降低掛牌價以便于盡快出手，但事實上這種情況并未出現(xiàn)。

      河源作為二三線城市，目前房地產市場處于自給自足的市場環(huán)境下，投資和投機的需求很少，市場的泡沫并不多�！半m然河源對政策的敏感度會比一、二線城市較弱，但受波及是無可避免的�！卑⑿壅f，投資和投機者少，那么政策最有可能“誤傷”的就是剛需一族。

      記者了解到，目前我市二手房市場的主力軍主要有兩類人，一是以改善住房條件為目的的換購者；二是有實際住房需求的置業(yè)者，這部分人均面臨迫在眉睫的結婚生育、入學入托、租約到期等現(xiàn)實難題。

      阿雄表示：“剛性需求大，再輔之以中介或賣家方面真假難辨的搶房局面，大家蜂擁入市就在所難免。”此外，針對新“國五條”的種種疑問，例如換房者是否可以豁免部分稅款等，缺乏來自權威部門的官方解釋，公眾有霧里看花之感，也導致流言四起，推動了二手房交易出現(xiàn)井噴。

      “特別是市中心區(qū)的房子，比如客家文化公園附近的，最近就有五六個人讓我們幫忙留意�！鄙�中旭地產的曾經理告訴記者，這些都是有實際住房需求的市民。

      繁華過后市場或現(xiàn)低潮

      業(yè)內人士認為，目前二手房交易雖仍“高燒不退”，但市場會逐漸進入 “冷靜期”。

      “首先，這次二手房成交量上升更多的是依賴剛性釋放，也就是之前的準客戶提前辦理了過戶按揭業(yè)務。”阿雄認為，新政并沒有增加二手房市場的剛性需求，所以不會出現(xiàn)持續(xù)的交易熱潮。

      分析認為，3 月份置業(yè)者追趕政策“末班車”而出現(xiàn)交易量、過戶量暴漲，4-6 月份則屬于政策影響周期，成交量會處于相對低位。到了第三、四季度，政策的影響力逐步消退，加之又是歷來的置業(yè)旺季，因此成交量會明顯回升。

      此外，隨著新“國五條”地方細則的出臺，此前關于“20%差額稅”的種種流言將得到澄清。

      3 月25 日，廣東省出臺了首個新 “國五條”地方細則，其中規(guī)定“房價過快上漲的地區(qū)要及時采取住房限購等穩(wěn)定房價的政策措施，嚴格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17 號文關于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定。”地產觀察家陳真誠認為，這意味著只有房價過快上漲的地區(qū)需要按新“國五條”實施，其他地區(qū)則不需要。

      當然，對政策的具體響應和執(zhí)行程度仍需市一級的地方細則出臺。但有人認為，“河源除非房價一年內上升30%，否則被硬性要求對二手房交易征收差額20%個稅的可能性幾乎沒有�！�

      短暫的高潮后，河源的二手房交易或將回歸平淡。

      勿因避稅而增加交易風險

      此次二手房市場的震蕩也提醒市民，交易時須考慮過戶風險，不要為了避稅而產生更大的麻煩。

      據(jù)記者了解，有市民為了在二手房滿5 年的情況下過戶減免營業(yè)稅，在完成交易后沒有立刻過戶，不料卻產生了新的風險。有一對夫婦將房屋售出后，買方約定滿5 年后到市房地產交易所過戶。沒想到時間一到，賣方夫婦卻已經離婚，女方已離開河源，聯(lián)系不上。而該對夫婦早前交易時已將房產證交給了買方，買方也已付了房款。該對夫婦離婚時在離婚協(xié)議上沒有注明房子歸屬男方，而按照雙方原來的約定，男女雙方一定要同時到場才能辦過戶手續(xù)。現(xiàn)在聯(lián)系不上女方，就造成了買方已出錢、但過不了戶的窘境，帶來很大的麻煩。

      所以需要提醒市民注意的是，在交易房屋時，按規(guī)定交易資料上有詢問書，其中的一個問題是，領證時是買方領證、賣方領證、買賣雙方同時到場領證或是委托中介領證（有中介），這4 種情況一定要考慮清楚才決定，以避免產生風險。

      本版組稿：蔣安春